盤住建復(fù)〔2018〕8號(hào)                                         簽發(fā)人：史偉

　　關(guān)于市人大八屆一次會(huì)議110號(hào)建議的答復(fù)

尊敬的張忱代表：

　　您好！您在市人大八屆一次會(huì)議上《關(guān)于規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理的建議》收悉。十分感謝您對(duì)物業(yè)管理工作的關(guān)注，經(jīng)我們認(rèn)真研究，現(xiàn)就您的建議答復(fù)如下：

　　一、對(duì)于居民小區(qū)工程建設(shè)遺留問題，《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，并與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付。建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加；驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。第四十四條規(guī)定，新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備經(jīng)建設(shè)行政主管部門竣工綜合驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位方可向物業(yè)買受人辦理物業(yè)交付手續(xù)。將未達(dá)到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第七十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限，承擔(dān)保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主專有部分和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，予以保修。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。下一步就是貫徹落實(shí)，并結(jié)合《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂進(jìn)一步完善細(xì)化，使之更具有可操作性，最大限度減少開發(fā)建設(shè)遺留問題對(duì)物業(yè)管理的影響和制約，努力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問題。

　　二、對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督，《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并接受縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。第四十五條規(guī)定，新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)；未經(jīng)承接查驗(yàn)的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自新建物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持相關(guān)文件向縣物業(yè)行政主管部門辦理備案。第六十條規(guī)定，市、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理服務(wù)投訴受理制度，公布投訴方式，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人的投訴，及時(shí)答復(fù)處理結(jié)果。經(jīng)核查屬實(shí)的，縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出整改通知，責(zé)令其限期整改。縣城市管理執(zhí)法、公安、價(jià)格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃、園林等部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理違法行為；有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并答復(fù)投訴人。第六十四條規(guī)定，實(shí)行物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議制度。物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，物業(yè)行政主管部門、公安派出所、司法所、居（村）民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加。第六十三條規(guī)定，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量考核和信用評(píng)價(jià)體系，定期組織對(duì)其進(jìn)行考核，聽取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)的評(píng)價(jià)意見，并將考核結(jié)果向社會(huì)公布。我們已制定縣區(qū)物業(yè)管理考核辦法，通過一系列具體指標(biāo)加強(qiáng)對(duì)縣區(qū)物業(yè)管理工作的考核，同時(shí)通過易安居平臺(tái)和民心網(wǎng)、市長(zhǎng)熱線、網(wǎng)格管理中心等平臺(tái)，提供政府監(jiān)管系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、業(yè)主生活服務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)解決投訴、報(bào)修、隨手拍上傳、電梯救援、數(shù)據(jù)分析、績(jī)效考核等功能，及時(shí)處理物業(yè)管理方面的投訴和報(bào)修等問題，從源頭上化解物業(yè)矛盾糾紛，暢通群眾投訴解決渠道，不斷提高全市物業(yè)管理水平。

　　三、對(duì)于強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，市政府提出今年作為物業(yè)管理服務(wù)提升年，努力實(shí)現(xiàn)三個(gè)100%，其中之一就是成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)率達(dá)到100%。結(jié)合盤錦物業(yè)管理?xiàng)l例征求意見，分別召開各縣區(qū)業(yè)主委員會(huì)座談會(huì)，充分收集掌握業(yè)主委員會(huì)建設(shè)中存在的問題，印發(fā)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)操作流程，指導(dǎo)縣區(qū)推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。鼓勵(lì)有條件的縣區(qū)成立物業(yè)協(xié)會(huì)，目前大洼區(qū)成立有物業(yè)協(xié)會(huì)。遼寧省今年內(nèi)要出臺(tái)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同示范文本，我市將參照?qǐng)?zhí)行。

　　四、對(duì)于健全物業(yè)管理體制機(jī)制，《盤錦市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》提出，要以提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)，按照建立健全市政府決策、縣區(qū)政府負(fù)責(zé)、街道具體實(shí)施、社區(qū)配合落實(shí)的新型城市管理體制總體要求，切實(shí)加強(qiáng)體制機(jī)制建設(shè)，完善以縣區(qū)為責(zé)任主體的物業(yè)管理體制，充分發(fā)揮縣區(qū)政府、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理中的作用，構(gòu)建“條塊結(jié)合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)督”的物業(yè)管理制度框架，明確職責(zé)分工，全面依法推進(jìn)，嚴(yán)格績(jī)效考核，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作的良性發(fā)展。依托遼寧省物業(yè)信用信息平臺(tái)，建立全市物業(yè)企業(yè)信用檔案，確保我市物業(yè)管理各項(xiàng)基本情況一清二楚，為高水平物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。

　　五、對(duì)于深化物業(yè)管理法規(guī)宣教，重點(diǎn)圍繞《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)的背景、出臺(tái)《條例》的意義、《條例》具體條款內(nèi)容和《條例》解讀；物業(yè)行政主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人宣傳貫徹《條例》的好的做法和經(jīng)驗(yàn)以及群眾關(guān)心、社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題等內(nèi)容開展宣傳活動(dòng)。按照“政府主導(dǎo)、協(xié)會(huì)組織、企業(yè)參與、全社會(huì)發(fā)動(dòng)”的原則，采取海報(bào)漫畫宣傳、網(wǎng)上答題、行業(yè)競(jìng)賽、傳統(tǒng)（新）媒體宣傳、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等多種方式，廣泛開展《條例》及相關(guān)法律法規(guī)宣傳活動(dòng)。與盤錦日?qǐng)?bào)加強(qiáng)合作，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理服務(wù)提升年各項(xiàng)活動(dòng)推進(jìn)情況，印刷宣傳畫冊(cè)，參加全省物業(yè)管理技能大賽，企業(yè)利用小區(qū)Led電子屏、業(yè)主微信平臺(tái)(或QQ群)等宣傳載體，努力擴(kuò)大宣傳覆蓋面。

　　六、對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，我們從物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)入手，在充分借鑒國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)37項(xiàng)、地方標(biāo)準(zhǔn)5項(xiàng)的基礎(chǔ)上，緊密結(jié)合我市實(shí)際，召開十幾次專題座談會(huì)，廣泛征集縣區(qū)、企業(yè)意見，反復(fù)修改完善，形成了我市物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。主要包括3個(gè)方面內(nèi)容：一是物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，分為5個(gè)等級(jí)，每一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中都包括物業(yè)綜合管理服務(wù)，房屋共用部位管理，共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修和養(yǎng)護(hù)，公共秩序維護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生管理，綠化養(yǎng)護(hù)管理等6項(xiàng)內(nèi)容，5個(gè)等級(jí)服務(wù)內(nèi)容相同但服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同。二是配套標(biāo)準(zhǔn)，包括物業(yè)企業(yè)信用信息標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理公開公示標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，保證體系的完整性。三是物業(yè)企業(yè)管理制度標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，有力促進(jìn)企業(yè)從傳統(tǒng)管理向規(guī)范管理轉(zhuǎn)變，形成系統(tǒng)的管理鏈，提高服務(wù)水平。召開縣區(qū)會(huì)議，所有企業(yè)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)匯編，有計(jì)劃、有步驟組織實(shí)施企業(yè)開展標(biāo)準(zhǔn)化管理，先試點(diǎn)運(yùn)行積累經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)落地。同時(shí)對(duì)體系運(yùn)行和工作實(shí)施進(jìn)行跟進(jìn)，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推廣先進(jìn)做法，樹立標(biāo)準(zhǔn)化典型企業(yè)，確保2018年底前行標(biāo)準(zhǔn)化管理小區(qū)達(dá)到40%。年底前要求所有物業(yè)小區(qū)實(shí)行公開公示，100%完成“一箱三欄”（物業(yè)企業(yè)服務(wù)意見箱、政策法規(guī)宣傳欄、管理規(guī)約公開欄、小區(qū)事務(wù)公開欄）設(shè)施建設(shè)和相關(guān)內(nèi)容公開公示。

　　七、對(duì)于落實(shí)專項(xiàng)維修資金收繳，一是確保全額歸集，商品住宅、非住宅的業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時(shí)，要求開發(fā)企業(yè)指導(dǎo)業(yè)主到市住建委維修資金專戶繳納維修資金，憑維修資金繳交發(fā)票到開發(fā)企業(yè)辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙。二是確?？茖W(xué)管理，委托建設(shè)銀行承辦維修資金管理的金融服務(wù)業(yè)務(wù)，提供維修資金繳存帳戶設(shè)立、繳存、支取和結(jié)算服務(wù)，對(duì)維修資金存款賬戶資金進(jìn)行運(yùn)作。三是規(guī)范使用。制定維修資金審批流程，嚴(yán)格履行現(xiàn)場(chǎng)勘查、物業(yè)辦研究、住建委分管主任立會(huì)、會(huì)議紀(jì)要明確、業(yè)主簽字、公示、過程監(jiān)督、工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收、決算審核環(huán)節(jié)。委托有資質(zhì)的造價(jià)公司審核決算，根據(jù)審核定案值撥款。同時(shí)，堅(jiān)持特事特辦、急事急辦的原則，優(yōu)先審批電梯、消防、防水及外墻滲水、外墻面脫落、下水管道堵塞等安全應(yīng)急事項(xiàng)，嚴(yán)格為業(yè)主把關(guān)、負(fù)責(zé)。

　　八、對(duì)于推進(jìn)老舊住宅小區(qū)國(guó)有物業(yè)公司管理，按照全市民生工程計(jì)劃，全市實(shí)施了棄管小區(qū)改造工程，市政府印發(fā)了《盤錦市2018年棄管小區(qū)綜合整治實(shí)施方案》，力爭(zhēng)今年年底前棄管小區(qū)全部改造完成并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。按照?qǐng)?jiān)持“市場(chǎng)主體、政府參與、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、全面推進(jìn)”的原則，積極組織國(guó)有物業(yè)企業(yè)參與棄管小區(qū)物業(yè)管理。截至目前，大洼區(qū)國(guó)晟物業(yè)公司已接管13個(gè)小區(qū)201棟住宅樓，實(shí)行簡(jiǎn)單的衛(wèi)生保潔、維修保養(yǎng)、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.6元/月?平方米。興隆臺(tái)區(qū)遼河物業(yè)公司已接管42個(gè)小區(qū)645棟樓，正與業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)研究簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，已與2個(gè)小區(qū)簽訂合同，收費(fèi)0.8元/月?平方米，興隆臺(tái)區(qū)同城物業(yè)公司已接管鶴鄉(xiāng)小區(qū)、鶴鳴小區(qū)，已實(shí)施基本物業(yè)管理服務(wù)，但收費(fèi)率較低。市政集團(tuán)所屬寶惠物業(yè)公司已開始著手接管華錦集團(tuán)實(shí)行“三供一業(yè)”改造小區(qū)，正在有序推進(jìn)。

　　以上答復(fù)您是否滿意，如有意見，敬請(qǐng)反饋。

　　衷心感謝您對(duì)我市物業(yè)管理工作的關(guān)心和支持，并歡迎您在以后的工作中提出更多的寶貴意見和建議。

　　此答復(fù)。

　　盤錦市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

　　2018年5月13日