尊敬的吳威委員：

您好！您在市政協(xié)八屆四次會議上提出的《關于加強我市物業(yè)管理的提案》收悉。十分感謝您對物業(yè)管理工作提出的寶貴意見，經(jīng)我們認真研究，現(xiàn)就您的建議答復如下：

一、關于規(guī)范和加強小區(qū)道路停車位劃線管理。

《盤錦市機動車停放管理條例》第十五條規(guī)定，居民住宅區(qū)配建機動車停放設施不能滿足業(yè)主停放需求的，按照物業(yè)管理相關規(guī)定并且經(jīng)業(yè)主大會同意，可以統(tǒng)籌利用業(yè)主共有場地設置機動車臨時停放區(qū)域。公安機關交通管理部門可以在居民住宅區(qū)周邊道路設置道路限時停車泊位，并通過標識牌、網(wǎng)上通知等方式進行明示。公安機關指導業(yè)主大會和物業(yè)企業(yè)在不影響行人和車輛通行、不影響消防安全的前提下，利用住宅區(qū)內(nèi)綠地、廣場或較寬的道路等，劃定停車泊位。住宅區(qū)內(nèi)停車泊位無法提供的，公安機關可在住宅區(qū)周邊三、四級道路或空地設立臨時、夜間機動車車輛停車場。物業(yè)企業(yè)主動作為，認真履職，制定車輛管理辦法，合理設置行駛標志標識及行車循環(huán)路線，加強秩序維護和交通疏導，加強門崗管理和日常巡邏，建立多功能、科學化、智能化的高科技停車管理系統(tǒng)，提高停車場庫的利用率，提升停車服務水平，實現(xiàn)車輛停放的有序管理。

二、關于加強停車場建設，避免占道停車。

《盤錦市機動車停放管理條例》第六條規(guī)定，鼓勵建設停車樓、地下停車場、機械式立體停車庫等集約化機動車停放設施。政府可出臺優(yōu)惠政策鼓勵停車場建設，公共停車設施實行多元化投資體制，推進停車設施民營化，實現(xiàn)“誰投資、誰經(jīng)營、誰受益”。綜合執(zhí)法部門清理拆除小區(qū)內(nèi)各類違章建筑物和侵占綠地、道路的違法行為，最大限度擴大停車空間。結(jié)合老舊小區(qū)改造，在改造老舊小區(qū)配套設施同時改造可利用的場地，最大限度增加停車位。

三、推進業(yè)主委員會自治工作，積極維護合法權益。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主之間重要的溝通紐帶。為進一步做好業(yè)委會組建，規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的各項行為，我市出臺了《關于對業(yè)主大會籌備組成員和業(yè)主委員會成員任職條件的指導意見》，督導各縣區(qū)政府組織街道、社區(qū)對已成立業(yè)主委員會的小區(qū)進行規(guī)范及自治，對未建立業(yè)委會的小區(qū)抓緊組建。目前，全市物業(yè)小區(qū)共成立業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）413個，達到100%，完成了市政府2020年民生實事任務目標。

四、構(gòu)建糾紛協(xié)調(diào)機制，有效化解物業(yè)糾紛工作

從調(diào)研和我們?nèi)粘９ぷ髦辛私庹莆盏那闆r看，物業(yè)管理糾紛主要是物業(yè)使用、物業(yè)服務、物業(yè)交接過程中發(fā)生的各類民事糾紛，能否有效化解此類糾紛，不僅關系到居民群眾的切身利益，也涉及到基層的和諧穩(wěn)定。為有效將物業(yè)管理糾紛預防化解在初始階段，營造和諧安寧的良好社會環(huán)境，市住建局結(jié)合全市物業(yè)管理工作實際，指導各縣區(qū)物業(yè)主管部門，并聯(lián)合司法部門，加大了人民調(diào)解化解物業(yè)管理糾紛的工作力度，積極推動建立了社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)公司和居民代表參與的聯(lián)席會議制度，共同商討社區(qū)重大事務。主要依托社區(qū)黨建這一平臺，促進黨支部、業(yè)委會、物業(yè)公司和居民代表等多方資源共享，積極探索“共商、共建、共治、共享”的基層社會治理模式，建立聯(lián)席會議機制和居民反饋機制，積極引導支持各方共同參與社區(qū)治理和建設。2020年，全市各物業(yè)管理住宅區(qū)通過協(xié)商方式解決了一批諸如環(huán)境臟亂差、物業(yè)服務不到位、房屋維修等群眾關心的熱點和難點問題，推動了社區(qū)居民和諧自治并取得了初步成效。

五、明確物業(yè)公司與業(yè)主的責權利。

《物業(yè)管理條例》《遼寧省物業(yè)管理條例》已對物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的權利、義務以及業(yè)主委員會的職責都做出了明確規(guī)定。街道、社區(qū)負責組織、指導和督促居民小區(qū)成立業(yè)主委員會，組織簽訂和落實《管理規(guī)約》和《業(yè)主公約》，協(xié)調(diào)指導物業(yè)企業(yè)落實管理服務合同，主動協(xié)調(diào)處理管理服務中發(fā)生的突出矛盾糾紛。物業(yè)企業(yè)嚴格按法律、法規(guī)和物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理和收取服務費用，主動接受業(yè)主和業(yè)委會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務，勸阻違反物業(yè)管理規(guī)約的行為，協(xié)助有關部門開展社區(qū)文化和精神文明建設活動等，共同維護小區(qū)的管理秩序，確保小區(qū)管理規(guī)范及和諧穩(wěn)定。

六、起草制定了《盤錦市關于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》，完善頂層設計。

為深入貫徹《遼寧省物業(yè)管理條例》《盤錦市物業(yè)管理條例》等法規(guī)政策，切實解決當前物業(yè)管理工作熱點難點問題，提升物業(yè)服務水平和居住品質(zhì)，市住建局根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《遼寧省物業(yè)管理條例》《盤錦市物業(yè)管理條例》《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，起草制定了《盤錦市關于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》，在《實施意見》編制成稿過程中，徐同連副市長多次主持召開專題會議進行研究部署，對內(nèi)容親自審核把關；起草人員多次深入縣區(qū)和企業(yè)調(diào)研，充分征求了相關部門的意見。2020年10月完成《實施意見》初稿；2021年5月18日，《實施意見》通過市司法局合法性審查。《實施意見》主要對全市物業(yè)管理工作進行了部署和完善。

1、在健全物業(yè)管理體制方面入手。一是壓實物業(yè)管理工作職責，進一步明確和細化職責分工、明晰管理邊界；二是做實住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，及時牽頭協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)中跨部門、跨領域問題；三是重點推進行政執(zhí)法進小區(qū)，住建、城管執(zhí)法、公安、消防、自然資源、市場監(jiān)督、衛(wèi)生監(jiān)督等部門應根據(jù)各自職責進入住宅小區(qū)開展行政執(zhí)法工作，加大對建設單位和物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，切實消除小區(qū)執(zhí)法死角，解決行政執(zhí)法最后一公里問題。

2、在住宅小區(qū)前期物業(yè)管理方面強化管理力度。一是加強物業(yè)管理招投標監(jiān)管，建設單位在選聘物業(yè)服務企業(yè)從事前期物業(yè)服務的，應當通過招投標的方式選聘，對擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由城管執(zhí)法部門依法處罰；二是落實住宅小區(qū)承接查驗制度，把好承接查驗關口，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)按《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定履行承接查驗義務；嚴把新建物業(yè)（商品房）交付使用關口。明確新建物業(yè)（商品房）交付條件、交付流程，切實維護當事人的合法權益。

3、對物業(yè)服務企業(yè)加強監(jiān)管力度。按照遼寧省出臺的物業(yè)服務等級標準、物業(yè)標桿企業(yè)評審標準，結(jié)合我市實際，重新修訂盤錦市住宅物業(yè)服務等級標準及考核標準；二是出臺前期物業(yè)收費政府指導價，對實行政府指導價的住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費實行分級定價，加快建立動態(tài)調(diào)整、質(zhì)價相符的收費機制；三是建立物業(yè)服務企業(yè)誠信“紅黑名單”制度，完善守信聯(lián)合激勵、失信聯(lián)合懲戒機制，將信用評定結(jié)果與物業(yè)服務項目評優(yōu)和招投標結(jié)合使用。積極扶持社會信譽好、服務質(zhì)量優(yōu)的物業(yè)企業(yè)做大做強，充分發(fā)揮品牌帶動效應，形成優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制；四是發(fā)揮行業(yè)自律作用，推動成立全市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，加強行業(yè)協(xié)會建設，擴大行業(yè)協(xié)會覆蓋面，積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會橋梁紐帶、行業(yè)自律、正確輿論導向和服務企業(yè)作用。

4、加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導監(jiān)督。一是加強業(yè)主委員會建設,調(diào)動業(yè)主委員會成員積極性，探索建立業(yè)委會成員工作津貼補貼制度，由業(yè)主委員會根據(jù)小區(qū)公共部位經(jīng)營收入狀況確定津貼發(fā)放標準，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，并在管理規(guī)約中予以明確；二是強化屬地政府監(jiān)督職責,街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要督促業(yè)主委員會嚴格按照業(yè)主大會制定的議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)范運作，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)作出的決定，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要及時責令其限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

5、切實解決物業(yè)管理熱點難點問題。一是破解首期住宅專項維修資金繳納及使用難題,加大城管執(zhí)法部門的行政執(zhí)法力度，建立物業(yè)專項維修資金使用綠色通道,當共用部位、共用設施設備出現(xiàn)重大隱患，危及業(yè)主人身和財產(chǎn)安全，物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會經(jīng)協(xié)商可申請啟動綠色通道，緊急使用物業(yè)專項維修資金;二是強化物業(yè)管理用房建設,建設單位在建設過程中，自然資源部門在規(guī)劃許可、竣工驗收過程中，應當對物業(yè)管理用房作為規(guī)劃設計指標進行審查，住建部門在核發(fā)商品房預售許可證時，應當對物業(yè)管理用房建筑面積、位置進行核查；自然資源部門所屬不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理不動產(chǎn)所有權登記時，應當在不動產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)管理用房建筑面積、位置。

再次感謝你對我們工作的關心，希望您能一如既往地支持我們的工作，提出寶貴的意見和建議！

盤錦市住房和城鄉(xiāng)建設局

2021年6月9日