尊敬的徐清琛委員：

您好！您在市政協(xié)八屆四次會(huì)議上提出的《關(guān)于規(guī)范管理全市居民小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取金額的提案》收悉。十分感謝您對(duì)物業(yè)管理工作提出的寶貴意見，經(jīng)我們認(rèn)真研究，現(xiàn)就您的建議答復(fù)如下：

一、關(guān)于政府相關(guān)部門制定物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)。為規(guī)范物業(yè)管理，便于主管部門監(jiān)管和業(yè)主監(jiān)督，市住建局制定了五級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，每一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中都包括物業(yè)綜合管理服務(wù)、房屋共用部位管理、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修和養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護(hù)管理等6項(xiàng)內(nèi)容，5個(gè)等級(jí)服務(wù)內(nèi)容相同但服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！侗P錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，監(jiān)督檢查價(jià)格公示，查處違規(guī)收費(fèi)等行為。

為深入貫徹《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)政策，切實(shí)解決當(dāng)前物業(yè)管理工作熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，提升物業(yè)服務(wù)水平和居住品質(zhì)，市住建局根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，起草制定了《盤錦市關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》，在《實(shí)施意見》編制成稿過程中，徐同連副市長(zhǎng)多次主持召開專題會(huì)議進(jìn)行研究部署，對(duì)內(nèi)容親自審核把關(guān)；起草人員多次深入縣區(qū)和企業(yè)調(diào)研，同時(shí)充分征求了相關(guān)部門的意見。2020年10月完成《實(shí)施意見》初稿；2021年5月18日，《實(shí)施意見》通過市司法局合法性審查。目前已上報(bào)市政府。

按照《盤錦市關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》由市發(fā)改委會(huì)同我局出臺(tái)前期物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照五級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行分級(jí)定價(jià)，實(shí)行菜單式服務(wù)，加快建立動(dòng)態(tài)調(diào)整、質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)機(jī)制。因此，我們將積極與價(jià)格部門溝通，盡快制定物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)。

二、關(guān)于政府相關(guān)部門對(duì)各小區(qū)進(jìn)行審查。2019年開始，我局開展了全市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)考核，按照五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分級(jí)考核，分級(jí)排名，并將考核結(jié)果在盤錦日?qǐng)?bào)、盤錦市物業(yè)網(wǎng)進(jìn)行公示，將考核結(jié)果記入物業(yè)企業(yè)信用檔案，作為物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)及物業(yè)管理小區(qū)達(dá)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)等活動(dòng)評(píng)審的參考依據(jù)，取得了較好社會(huì)效果。

三、關(guān)于業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在普通市民最為關(guān)心的住宅物業(yè)方面，我們將住宅物業(yè)服務(wù)按質(zhì)量分為一級(jí)至五級(jí)五個(gè)等級(jí)，不同等級(jí)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量在綜合管理服務(wù)等6項(xiàng)內(nèi)容方面有不同的要求。標(biāo)準(zhǔn)的主要作用是參考和評(píng)價(jià)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，企業(yè)可以通過選用標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)照自己所提供的服務(wù)數(shù)量和水平，業(yè)主也可以經(jīng)過業(yè)主大會(huì)形成統(tǒng)一意見后，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來選擇自己需要的物業(yè)服務(wù)，為實(shí)現(xiàn)物業(yè)“訂單式”服務(wù)進(jìn)行探索?！?/span>

四、關(guān)于定期對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評(píng)定。要逐步完善考評(píng)機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)考核監(jiān)管，引入第三方機(jī)構(gòu)，圍繞組織建設(shè)、隊(duì)伍建設(shè)、日常管理、服務(wù)質(zhì)量、社會(huì)形象等，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行等級(jí)評(píng)定，建立“紅黑榜”制度，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)有動(dòng)力、有壓力、有活力。為推進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系建設(shè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，構(gòu)建誠(chéng)信守法的行業(yè)環(huán)境，市住建局制定了《盤錦市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》。辦法規(guī)定，推進(jìn)建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息系統(tǒng)，信用總分值為130分，實(shí)行加減分制，按年度評(píng)定信用等級(jí)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度內(nèi)被主管部門公開通報(bào)三次以上的，發(fā)生重大安全責(zé)任事故的，引發(fā)重大群眾越級(jí)上訪造成惡劣社會(huì)影響等情況，信用評(píng)價(jià)實(shí)行一票否決，直接評(píng)定為不合格企業(yè)。信用等級(jí)評(píng)定結(jié)果主要用于為業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供參考；作為前期物業(yè)管理招標(biāo)的評(píng)標(biāo)加分條件；作為物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)先樹優(yōu)的考評(píng)內(nèi)容；作為出具企業(yè)誠(chéng)信意見的參考依據(jù)；作為房地產(chǎn)行政主管部門實(shí)施監(jiān)管工作的重要依據(jù)；將在盤錦物業(yè)網(wǎng)站、新聞媒體進(jìn)行公示、公布，并逐步納入全市信用評(píng)價(jià)運(yùn)用體系。

五、關(guān)于物業(yè)服務(wù)等級(jí)發(fā)生變化時(shí)業(yè)主重新選擇物業(yè)服務(wù)。在合法合理的基礎(chǔ)上，引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，客觀真實(shí)地對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和實(shí)際應(yīng)當(dāng)發(fā)生的合理成本費(fèi)用進(jìn)行評(píng)價(jià)，然后按照法律法規(guī)的規(guī)定，在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，形成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用正常調(diào)整的機(jī)制。通過第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，首先對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，再對(duì)相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)成本費(fèi)用進(jìn)行逐項(xiàng)評(píng)估，并做出公平、公正、公開的評(píng)價(jià)，有利于業(yè)主接受。其次，物業(yè)管理服務(wù)合同中，應(yīng)當(dāng)對(duì)后續(xù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的調(diào)整進(jìn)行約定。第三，在得到了第三方機(jī)構(gòu)的評(píng)估意見后，通過合法程序征求業(yè)主意見，并且達(dá)到法定表決多數(shù)同意，不能簡(jiǎn)單的一紙公告解決問題。

盤錦市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2021年6月8日