盤政辦發(fā)〔2017〕94號

各縣、區(qū)人民政府，遼東灣新區(qū)、遼河口生態(tài)經(jīng)濟區(qū)管委會，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

　　為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）和《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于進一步深化住房制度改革加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（遼政辦發(fā)〔2016〕103號）精神，按照市委、市政府工作部署，進一步深化我市住房制度改革，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，經(jīng)市政府七屆第67次常務(wù)會議討論研究同意，現(xiàn)提出如下實施意見。

　　一、指導(dǎo)思想

　　全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會以及中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議、市第七次黨代會精神，認真落實國務(wù)院、省政府決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立和貫徹落實五大發(fā)展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，促進我市住房租賃市場健康發(fā)展，為我市建設(shè)國際化中等發(fā)達城市提供有力支撐。

　　二、工作原則

　?。ㄒ唬┱咭I(lǐng)，市場主導(dǎo)。堅持市場主導(dǎo)，加強宏觀調(diào)控，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，在國家、省及我市已出臺相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀，進一步出臺培育和發(fā)展住房租賃市場相關(guān)政策，激發(fā)市場活力，釋放市場需求。

　?。ǘ┙y(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，屬地負責(zé)。市政府負責(zé)深化住房制度改革工作的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，各縣區(qū)政府、經(jīng)濟區(qū)管委會是深化住房制度改革的責(zé)任主體，負責(zé)所轄區(qū)域培育發(fā)展住房租賃市場工作的具體組織實施，并會同相關(guān)部門按照全市統(tǒng)一部署，做好政策落實、行政審批、市場監(jiān)管、房屋管理等工作。

　?。ㄈ┩貙捦緩?，擴大需求。堅持因地制宜，鼓勵各縣區(qū)、經(jīng)濟區(qū)根據(jù)自身經(jīng)濟社會發(fā)展、城市綜合承載能力和房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，充分發(fā)揮主動性和創(chuàng)造性，完善住房租賃市場，鼓勵企業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營，創(chuàng)新體制機制，促進房屋租賃產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　（四）上下聯(lián)動，形成合力。市直相關(guān)部門及各縣區(qū)、經(jīng)濟區(qū)要進一步明確任務(wù)目標、細化工作舉措和進度要求，堅持將深化住房制度改革與完善體制機制相結(jié)合，改進服務(wù)質(zhì)量、提高審批效率，形成工作合力，全力推進住房制度改革。

　　三、工作目標

　　以滿足新市民住房需求為出發(fā)點，到2020年，全市初步建立購租并舉的住房制度；基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場；進一步完善?；?、促公共、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系；加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，努力實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。

　　四、工作內(nèi)容

　?。ㄒ唬┻M一步深化住房制度改革

　　1.立足住房基本保障，引導(dǎo)住房合理消費，提倡住房先租后買、梯級消費的新理念，支持居民租房居住，滿足多層次住房需求，建立健全購租并舉的住房制度。

　　2.將符合條件的務(wù)工人員和個體工商戶逐步納入公積金繳存范圍，進一步推動個體、私營、混合所有制、外資等非公有制單位建立住房公積金制度。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在繳存城市無自住住房且租住商品住房的，提供本人及配偶名下無房產(chǎn)的證明（租住公租房的，需提供房屋租賃合同和租金繳納證明），可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。住房公積金管理中心要落實政策，簡化辦理手續(xù)，支持住房租賃消費。

　　3.各縣區(qū)、經(jīng)濟區(qū)加強公租房動態(tài)管理，將符合當?shù)毓夥繙嗜霔l件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員等納入公租房保障范圍。積極推行公租房保障貨幣化，實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭予以租賃補貼。

　　（二）培育住房租賃市場經(jīng)營主體

　　4.充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局。

　　5.鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及資產(chǎn)管理公司等各類機構(gòu)投資者設(shè)立住房租賃企業(yè)、拓展經(jīng)營范圍，引進大型外埠綜合型房屋租賃企業(yè)進入我市住房租賃市場。從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，要依法在當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門備案，享受生活服務(wù)業(yè)相關(guān)政策支持。

　　6.支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向租售并舉轉(zhuǎn)型，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)，出租庫存商品住房，或與住房租賃企業(yè)合作發(fā)展租賃地產(chǎn)。

　　7.各縣區(qū)、經(jīng)濟區(qū)可采取政府購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由住房租賃企業(yè)運營管理。機關(guān)、企事業(yè)單位也可將職工宿舍委托給住房租賃企業(yè)運營管理。

　　8.鼓勵金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)在銀行間市場發(fā)行非金融企業(yè)債務(wù)融資工具，在證券交易市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券，推動房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）試點建設(shè)。

　?。ㄈ┰黾幼赓U住房有效供應(yīng)

　　9.各縣區(qū)、經(jīng)濟區(qū)要科學(xué)編制本地區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃，將新建租賃住房作為住房供應(yīng)的新方式，納入住房建設(shè)規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，在年度住房建設(shè)計劃和土地出讓計劃中予以安排，有序開展租賃住房建設(shè)。

　　10.鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)與養(yǎng)老機構(gòu)及旅游機構(gòu)開展合作，利用自有房源大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。從事養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的享受融資、稅費、土地、醫(yī)療等方面政策支持。

　?。?）做好住房租賃市場和養(yǎng)老地產(chǎn)的有序融合。以適老化設(shè)計為核心理念著力做好養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、機構(gòu)養(yǎng)老為支撐、社區(qū)服務(wù)為依托，支持利用規(guī)模化租賃房源進入我市養(yǎng)老行業(yè)。

　?。?）將旅游地產(chǎn)納入旅游資源共同發(fā)展。充分依托我市豐富的旅游資源，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)做好旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，將旅游、休閑、度假、居住融為一體。在具體產(chǎn)品形式上，可分為產(chǎn)權(quán)酒店、休閑公寓、分時度假小區(qū)、度假別墅區(qū)、商業(yè)步行街等模式。

　　11.允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

　　12.允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

　　13.個人或機構(gòu)投資者購買的商品住房，可長期出租給住房租賃企業(yè)，實行規(guī)?；鲎饨?jīng)營。

　?。ㄋ模┮?guī)范化管理房屋租賃市場

　　14.規(guī)范中介機構(gòu)經(jīng)營管理，凈化中介市場環(huán)境。建立房地產(chǎn)中介市場監(jiān)察長效機制，優(yōu)化房地產(chǎn)中介市場環(huán)境，打擊發(fā)布虛假房源、違規(guī)收取保證金、超額收取代理費等違規(guī)經(jīng)營行為，逐步引導(dǎo)中介機構(gòu)規(guī)范經(jīng)營，促進房屋租賃市場規(guī)范運行。

　　15.建立規(guī)模化房屋中介市場。借鑒其他城市先進經(jīng)驗和做法，建設(shè)實行規(guī)?；芾淼姆课葜薪榻灰资袌?，在房源審核、掛牌發(fā)布、審核審批流程設(shè)計等方面實施規(guī)范化、標準化操作。

　　16.規(guī)范出租人、承租人租賃行為。推廣使用住房租賃合同示范文本，建立房屋租賃合同網(wǎng)上簽約備案制度。規(guī)范租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。出租人要按照相關(guān)法律、法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人要按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。

　　17.公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記，督促指導(dǎo)居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患。各相關(guān)部門要按照職責(zé)分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營活動。

　　18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)要支持住房租賃信息采集和租賃服務(wù)管理工作。對合法改造房屋用于出租的，要提供相應(yīng)便利條件；對違規(guī)裝修、違規(guī)群租等行為，要及時制止并向行政管理部門報告。

　?。ㄎ澹┞鋵嵶》孔赓U支持政策

　　19.落實稅收優(yōu)惠政策。

　　對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，在依法登記備案后，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

　　鼓勵個人依法出租自有住房。對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年末前，可按規(guī)定享受免征增值稅政策。個人出租住房所得，減半征收個人所得稅，2017年末前，對所繳個人所得稅進行全額補貼，補貼資金由各縣區(qū)、經(jīng)濟區(qū)承擔(dān)。

　　住房租賃企業(yè)可購買、改造或長期租賃商品住房對外出租經(jīng)營。住房租賃企業(yè)購買普通商品住房的，對繳納契稅進行全額補貼，補貼資金由各縣區(qū)、經(jīng)濟區(qū)承擔(dān)。

　　對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率。

　　對個人承租住房的租金支出，按國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。

　　20.全面落實居住證制度。非本地戶籍承租人要按照《居住證暫行條例》和《遼寧省實有人口服務(wù)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、就業(yè)、醫(yī)療、法律援助和其他法律服務(wù)等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。非本地戶籍承租人的隨遷子女參加高考，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省教育廳等部門關(guān)于進城務(wù)工人員隨遷子女在遼寧省參加中考和高考實施方案（試行）的通知》（遼政辦發(fā)〔2012〕68號）規(guī)定執(zhí)行。

　　五、保障措施

　?。ㄒ唬┞鋵嵷?zé)任主體。各縣區(qū)政府、經(jīng)濟區(qū)管委會對本區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負總責(zé)，要結(jié)合實際研究制定具體管理辦法，加強本地區(qū)住房租賃市場管理，建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，推進部門間信息共享。充分發(fā)揮鎮(zhèn)、街道等基層組織作用，設(shè)立住房租賃管理服務(wù)站，推行“網(wǎng)格化”住房租賃管理服務(wù)體系，實現(xiàn)住房租賃管理服務(wù)全覆蓋、無死角。

　　（二）加強督查考核。各縣區(qū)、經(jīng)濟區(qū)要根據(jù)住房租賃市場實際，出臺住房租賃管理相關(guān)辦法，制定工作措施，確保政策有效落實。相關(guān)部門要做好對縣區(qū)、經(jīng)濟區(qū)政策落實情況的專項督查及考核工作，適時通報督查結(jié)果。

　?。ㄈ┳龊眯麄饕龑?dǎo)。各縣區(qū)、經(jīng)濟區(qū)及各相關(guān)單位要高度重視發(fā)展住房租賃市場的宣傳工作，積極采取多種措施，利用廣播、電視、報刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體做好宣傳引導(dǎo)，營造良好的輿論環(huán)境。

　　盤錦市人民政府辦公室

　　2017年8月3日    

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