各縣、區(qū)人民政府，遼東灣新區(qū)，遼河口生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)，市政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)：

    經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將市住建委《關(guān)于加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。

盤(pán)錦市人民政府辦公室     

2015年7月27日       

關(guān)于加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)

    為進(jìn)一步加強(qiáng)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，全面提升物業(yè)管理水平，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)提出如下意見(jiàn)：

    一、總體要求

    以“便民、為民、惠民”為宗旨，實(shí)施強(qiáng)化政府職責(zé)、提升服務(wù)品質(zhì)和完善業(yè)主自治等重點(diǎn)工作，促進(jìn)全市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化和規(guī)范化，力爭(zhēng)經(jīng)過(guò)3—5年的努力，基本理順“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理、多方協(xié)同”的綜合管理體制，全行業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)自身管理實(shí)現(xiàn)服務(wù)水平大幅度提高，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法維護(hù)自身合法權(quán)益的能力全面增強(qiáng)，為建設(shè)和諧盤(pán)錦夯實(shí)堅(jiān)實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)。

    二、完善物業(yè)管理體制

    實(shí)行屬地管理負(fù)責(zé)制。各縣（區(qū)）、經(jīng)濟(jì)區(qū)要對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé),按照《關(guān)于調(diào)整市區(qū)城市管理體制下放城市管理權(quán)限的意見(jiàn)》（盤(pán)政發(fā)〔2010〕8號(hào)）落實(shí)屬地責(zé)任。

    明確相關(guān)部門(mén)職責(zé)。市住建委負(fù)責(zé)全市物業(yè)行業(yè)管理，市公安、消防、綜合執(zhí)法、民政、工商、規(guī)劃、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等部門(mén)要根據(jù)各自職責(zé)積極配合各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)，做好住宅區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。市供電、供水、供熱、供氣、通訊、廣電等部門(mén)要增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高保障能力。

    三、加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)

    完善制度體制建設(shè)。各縣（區(qū)）、經(jīng)濟(jì)區(qū)要將業(yè)主大會(huì)制度納入社區(qū)管理和基層民主建設(shè)總體規(guī)劃，認(rèn)真抓好推進(jìn)落實(shí)。街道辦事處和社區(qū)要做好對(duì)業(yè)主大會(huì)成立、換屆和業(yè)主委員會(huì)選舉等工作的具體指導(dǎo)工作，列席業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)實(shí)施必要的監(jiān)督管理。

    加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。各縣（區(qū)）、經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)要突出健全組織、依法自治、激勵(lì)約束的工作重點(diǎn)，充分發(fā)揮業(yè)主主體作用，提高業(yè)主自治管理水平。要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的教育培訓(xùn)，提升委員的綜合素質(zhì)。住宅區(qū)因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，物業(yè)所在地的社區(qū)應(yīng)當(dāng)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

    四、強(qiáng)化住宅區(qū)物業(yè)建管銜接

    嚴(yán)把規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)。市規(guī)劃建設(shè)部門(mén)在城市規(guī)劃、建設(shè)時(shí)，要充分考慮住宅工程項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理問(wèn)題，從源頭上解決小區(qū)停車(chē)難、行路難、公共設(shè)施不配套等問(wèn)題。在建設(shè)過(guò)程中，對(duì)已批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目要嚴(yán)格執(zhí)行變更程序，對(duì)住宅開(kāi)發(fā)區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃和房屋用途應(yīng)予公示，讓購(gòu)房者明晰所購(gòu)房屋環(huán)境的規(guī)劃情況。

    嚴(yán)格招投標(biāo)制度。新建住宅區(qū)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)方式選聘重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。新建住宅區(qū)物業(yè)管理要積極促進(jìn)建設(shè)單位與其關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡快實(shí)施建管分離，支持優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，對(duì)獲得國(guó)家、省市行業(yè)主管部門(mén)嘉獎(jiǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招投標(biāo)中予以加分，全力打造公開(kāi)、公平、公正、優(yōu)勝劣汰的物業(yè)管理市場(chǎng)。業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的，選聘標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)價(jià)格等均由業(yè)主大會(huì)確定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招投標(biāo)活動(dòng)。

    強(qiáng)化物業(yè)承接查驗(yàn)管理。新建住宅區(qū)物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，出具承接查驗(yàn)報(bào)告并報(bào)物業(yè)所在地的縣（區(qū)）、經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，或在物業(yè)承接查驗(yàn)中與建設(shè)單位惡意串通、弄虛作假、侵犯業(yè)主權(quán)益的，該企業(yè)除依法依規(guī)承擔(dān)法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任外，其行為還要記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案。 

    五、強(qiáng)化住宅區(qū)共用設(shè)施維修管理

    完善應(yīng)急維修機(jī)制。已建立住宅專項(xiàng)維修資金的商品住宅，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，發(fā)生屋面嚴(yán)重漏雨、墻體嚴(yán)重滲漏、上水管線爆裂、排水管線塌陷、電梯存在安全隱患、構(gòu)筑物或墻皮（房檐）等有脫落危險(xiǎn)、消防設(shè)施損壞失效等嚴(yán)重影響住用和危及業(yè)主人身安全等緊急情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修，并可向市住建委申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金。

    明確舊住宅區(qū)房屋維修責(zé)任。尚未建立維修資金的老舊住宅區(qū)，由街道、社區(qū)組織相關(guān)產(chǎn)權(quán)人續(xù)籌。發(fā)生房屋急需維修情況時(shí)，由街道、社區(qū)組織相關(guān)業(yè)主按比例共同分擔(dān)。

    六、依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為

    大力推行市場(chǎng)化收費(fèi)機(jī)制。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格通過(guò)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成，取消收費(fèi)許可證制度。物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)以業(yè)主多元化需求為導(dǎo)向，以業(yè)主滿意為宗旨。提高業(yè)主大會(huì)競(jìng)價(jià)能力，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷強(qiáng)化品牌意識(shí)，實(shí)施人才戰(zhàn)略，提升住宅區(qū)物業(yè)保值增值的核心能力，體現(xiàn)專業(yè)價(jià)值。

    加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。市住建委要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的年度審核，將企業(yè)信用、招投標(biāo)、評(píng)優(yōu)等與資質(zhì)證書(shū)審驗(yàn)結(jié)果掛鉤。要大力推行物業(yè)管理保險(xiǎn)制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任等項(xiàng)保險(xiǎn)，以市場(chǎng)化手段降低管理風(fēng)險(xiǎn)。G; S6 G

    加強(qiáng)日常檢查。各縣（區(qū)）、經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)和街道辦事處要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，定期、不定期的開(kāi)展市場(chǎng)整頓，堅(jiān)決依法查處無(wú)資質(zhì)承接物業(yè)業(yè)務(wù)、挪用專項(xiàng)維修資金、不按合同約定提供服務(wù)、物業(yè)收支情況不公開(kāi)、收費(fèi)項(xiàng)目沒(méi)有明碼標(biāo)價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擅自占用物業(yè)共用部位共用設(shè)施謀取私利等違法違規(guī)行為以及管理亂、服務(wù)差、投訴多等物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為。存在上述問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)約談物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人或負(fù)責(zé)人，下發(fā)書(shū)面整改通知書(shū)責(zé)令限期改正。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不改正或者存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為且社會(huì)影響惡劣的，要報(bào)請(qǐng)市住建委給予處罰，降低或吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。   

    規(guī)范入住管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主辦理入住手續(xù)期間，不得強(qiáng)制業(yè)主選擇指定的裝修、運(yùn)輸、安裝隊(duì)伍及電器、建材供應(yīng)商，向業(yè)主收取保證金、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、電梯使用費(fèi)等要依法依規(guī)，不得限制業(yè)主合理使用電梯等共用設(shè)施設(shè)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在上述行為的，由所在地的縣（區(qū)）、經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令整改，對(duì)拒不改正的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，交由相關(guān)執(zhí)法部門(mén)查處。

    七、優(yōu)化物業(yè)管理發(fā)展環(huán)境

    做好輿論引導(dǎo)工作。全市各級(jí)媒體要大力宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)以及發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)的重大意義。要推出一批管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)優(yōu)的品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)和優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵紀(jì)守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立“我的小區(qū)我做主、我的小區(qū)我負(fù)責(zé)、我的小區(qū)我受益”的公共意識(shí)，依法有序參與物業(yè)管理活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

    八、加強(qiáng)老舊住宅區(qū)管理

    開(kāi)展老舊住宅區(qū)整治。以創(chuàng)建全國(guó)文明城市為目標(biāo)，大力實(shí)施老舊住宅區(qū)綜合改造工程，全面改善廣大人民群眾的居住環(huán)境。按照屬地管理的原則，由各縣（區(qū)）、經(jīng)濟(jì)區(qū)政府在三年內(nèi)完成老舊住宅區(qū)的改造任務(wù)。

    落實(shí)老舊住宅區(qū)管理。老舊住宅區(qū)經(jīng)過(guò)綜合改造后根據(jù)實(shí)際情況可實(shí)行多種管理方式，具體的管理模式由業(yè)主大會(huì)決定。凡以招投標(biāo)方式選聘專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，要依照相關(guān)規(guī)定辦理招標(biāo)備案手續(xù)；凡由社區(qū)托管的，由社區(qū)牽頭組建物業(yè)服務(wù)中心；凡聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)職業(yè)經(jīng)理人管理的，由業(yè)主委員會(huì)提出擬聘人選，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意后聘任；凡由業(yè)主自行管理的，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織和實(shí)施相關(guān)服務(wù)。

    加大老舊住宅區(qū)管理扶持力度。各縣（區(qū)）、經(jīng)濟(jì)區(qū)政府安排公益性崗位要適度向老舊住宅區(qū)傾斜，可以根據(jù)財(cái)力和民生需求出臺(tái)扶持老舊住宅區(qū)管理的相關(guān)政策。老舊住宅區(qū)公共路面的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)收費(fèi)，出租自行車(chē)庫(kù)、管理用房等共用設(shè)施的租金收益，以及利用共用部位取得的廣告收益，應(yīng)當(dāng)納入管理單位的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，以補(bǔ)充服務(wù)費(fèi)用短缺。

    九、加強(qiáng)考核評(píng)比

    建立和完善考核體系。市住建委要建立和完善對(duì)全市物業(yè)管理工作的考評(píng)制度，定期對(duì)各縣（區(qū)）、經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)辦理物業(yè)投訴案件等情況進(jìn)行考核，每半年通報(bào)一次考核結(jié)果。各縣（區(qū)）、經(jīng)濟(jì)區(qū)政府要將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入機(jī)關(guān)事業(yè)單位目標(biāo)管理體系，建立以街道辦事處和社區(qū)為主要對(duì)象的目標(biāo)考核機(jī)制。