盤住建復〔2019〕7號

簽發(fā)人：史偉

尊敬的高雪梅委員：

        您好！您在市政協(xié)八屆二次會議上《關于規(guī)范物業(yè)管理暨解決物業(yè)矛盾及糾紛的提案》收悉。十分感謝您對物業(yè)管理工作提出的寶貴意見，經我們認真研究，現(xiàn)就您的建議答復如下：

        一、成立新的職能科室。

    

        隨著我市的經濟發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大業(yè)主對居住環(huán)境的要求也越來越高，物業(yè)問題涉及千家萬戶的切身利益，現(xiàn)以成為社會矛盾的一個集中爆發(fā)點，加強物業(yè)管理，強化企業(yè)服務意識，提高業(yè)主參與度和法制觀念已刻不容緩。為加強物業(yè)行業(yè)指導監(jiān)督管理工作，我局在2019年1月正式成立了物業(yè)管理科，作為內設機構，主要是負責監(jiān)督、檢查、指導和協(xié)調各縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門開展物業(yè)管理工作；制定業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導規(guī)則和物業(yè)服務等級標準，制定首次業(yè)主大會會議籌備經費管理、物業(yè)招標投標、住宅專項維修資金、物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)服務企業(yè)項目負責人信用管理等規(guī)定；建立物業(yè)管理行政監(jiān)督管理綜合平臺和物業(yè)管理信用信息平臺；負責住宅專項維修資金監(jiān)督管理工作。

        二、強化物業(yè)管理頂層設計。

        《盤錦物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）已由遼寧省第十三屆人民代表大會常務委員會第十次會議于2019年3月30日批準通過，將于2019年5月1日起施行。

2019年，是《盤錦市物業(yè)管理條例》施行的第一年，也我市繼續(xù)推進物業(yè)服務質量管理提升年工作的第二年。為提高我市物業(yè)服務質量和管理水平提供法制支持和制度保障，起草并印發(fā)了《盤錦市物業(yè)管理“法治建設年”主題活動實施方案》。以《盤錦市物業(yè)管理條例》施行為契機，以構建和諧物業(yè)管理為抓手，按照“問題導向、突出重點、解決問題“的工作思路，著力抓好業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立難、前期物業(yè)管理混亂、物業(yè)服務水平低與收費難、應急維修資金使用難四個方面的重點配套制度建設，力爭使我市的物業(yè)管理法治建設水平在2019年得到較大提升。

        （一）完成了物業(yè)管理方面8個示范文本的制訂工作，文本匯編已于4月份全部下發(fā)到縣區(qū)，全面提高了物業(yè)服務的規(guī)范化、標準化水平。

        1、臨時管理公約

        前期物業(yè)管理階段，由開發(fā)建設單位在銷售物業(yè)前依據(jù)有關法律、法規(guī)和建設部《臨時管理規(guī)約》（示范文本），結合開發(fā)項目實際擬定的。其主要內容是對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

        2、管理規(guī)約

        業(yè)主大會成立后，由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范

        3、業(yè)主及業(yè)主大會大指導規(guī)則

        規(guī)范業(yè)主大會及業(yè)主委員會活動，維護業(yè)主合法權益。

        4、業(yè)主大會議事規(guī)則

        由業(yè)主共同制定的，對業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項的約定。

        5、業(yè)主委員會工作規(guī)則

        為規(guī)范業(yè)主委員會的運作及委員的行為而制定的規(guī)范。

        6、業(yè)主大會及業(yè)主委員會指導文書

        方便業(yè)主大會設立、業(yè)主委員會成立而設計的全套表格，方便操作。

        7、前期物業(yè)服務合同

        明確前期物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主雙方權利及義務。

        8、物業(yè)服務合同

        明確業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主雙方權利及義務。

        （二）完成了《盤錦市物業(yè)管理條例》施行后的8項配套制度起草工作，文件和匯編已于5月21日下發(fā)各縣區(qū)，全面提高我市物業(yè)管理的法制化水平。

        1、盤錦市物業(yè)管理招標投標暫行辦法 

        解決前期物業(yè)由建設單位選聘，尚未開展物業(yè)招投標工作且選聘程序不透明甚至暗箱操作現(xiàn)象。

        2、盤錦市物業(yè)管理專家?guī)旃芾頃盒修k法

        加強對物業(yè)管理評標專家的監(jiān)督管理，保證評標活動公正公平公開進行，提高評標質量。

        3、盤錦市商品房交付使用管理暫行辦法

        解決建設遺留問題，明確商品住房必須向縣區(qū)住建部門申請交付核驗，取得《商品住房交付使用確認書》后方可交付使用。

        4、盤錦市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備經費管理暫行辦法

        明確業(yè)主大會經費來源及標準。

        5、盤錦市住宅專項維修資金管理暫行辦法

        解決商品住宅專項維修資金啟動難、審批程序繁瑣、批復周期較長等原因，致使專項維修資金使用效率低下，難以應對一些緊急突發(fā)事件問題。

        6、盤錦市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核暫行管理辦法

提高物業(yè)管理服務水平，督促物業(yè)管理企業(yè)提供質價相符的服務，引導業(yè)主正確評判物業(yè)管理企業(yè)服務質量，樹立等價有償?shù)南M觀念，促進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。

        7、盤錦市住宅物業(yè)服務等級標準

        明確了物業(yè)服務等級。

        8、盤錦市住宅物業(yè)服務等級評分標準

        明確了評分標準，實行分級管理分級考核。

        9、盤錦市物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理辦法

        規(guī)范我市物業(yè)服務企業(yè)經營行為，打造誠實守信市場環(huán)境，促進物業(yè)服務行業(yè)全面健康發(fā)展，解決物業(yè)企業(yè)資質取消后政府監(jiān)管的不足問題。    

        三、加強法律法規(guī)的宣貫工作。

        《盤錦市物業(yè)管理條例》已于2019年5月1日起正式施行。以條例出臺為契機，開展相關法律法規(guī)宣傳工作。

        （一）召開全市物業(yè)管理工作會議，對物業(yè)管理工作做出具體部署。

2019年3月29日，在人防二樓會議室組織各縣區(qū)召開了全市物業(yè)管理工作會，主要是圍繞物業(yè)管理部署全年工作，特別是以《條例》頒布施行為契機，開展四項專項活動，同時下發(fā)了《盤錦市物業(yè)管理“法治建設年”主題活動實施方案》《2019年老舊小區(qū)綜合整治實施方案》《關于繼續(xù)推進物業(yè)管理提升年重點工作的實施方案》《盤錦市開展“走進企業(yè)學標桿，推動行業(yè)促發(fā)展”活動方案》。

        為更好地規(guī)范物業(yè)管理活動，根據(jù)《條例》授權，經認真編輯，制定并下發(fā)了《關于印發(fā)盤錦市物業(yè)管理示范文本匯編的通知》，匯編文本主要包括《業(yè)主大會業(yè)主委員會工作指導文書》《盤錦市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》《盤錦市業(yè)主大會議事規(guī)則》《盤錦市業(yè)主委員會工作規(guī)則》《臨時管理規(guī)約》《管理規(guī)約》《盤錦市前期物業(yè)服務合同示范文本》和《盤錦市物業(yè)服務合同示范文本》等8項示范文本，為全市物業(yè)管理的頂層設計邁出了重要一步。

        （二）召開《盤錦市物業(yè)管理條例》頒布施行新聞發(fā)布會。

        2019年4月18日，在興隆臺區(qū)政法委三樓東會議室召開了《條例》頒布施行新聞發(fā)布會，參加單位主要有市人大、市委宣傳部、縣區(qū)住建局、街道社區(qū)、物業(yè)企業(yè)、建設企業(yè)和新聞媒體等共計60人，市人大法制委主任劉念東主任、市住建局史偉局長和徐世峰副局長分別就《條例》共同關心問題做了具體解釋并回答了記者提問，為條例施行營造了良好的宣傳氣氛，提高了社會對物業(yè)管理工作的參與度。

        （三）在新聞媒體、報紙上進行宣傳。

        2019年4月18日，在《盤錦日報》第八版上全版刊登《盤錦市物業(yè)管理條例問答》，一共50余條，基本涵蓋了條例涉及的所有內容。

        2019年4月19日，在《盤錦日報》第一版上刊登了“《盤錦市物業(yè)管理條例》頒布施行新聞發(fā)布會召開”的新聞報道。

        2019年4月29日，在《盤錦日報》第二版上刊登了“市住建局組織培訓《盤錦市物業(yè)管理條例》業(yè)務骨干”的新聞報道。

        （四）印刷并發(fā)放了《遼寧省物業(yè)管理條例》和《盤錦市物業(yè)管理條例》手冊。

        為方便宣貫工作，市住建局將《遼寧省物業(yè)管理條例》和《盤錦市物業(yè)管理條例》小冊子一并印發(fā)。2018年4月22日，為省市相關部門、縣區(qū)相關部門、物業(yè)企業(yè)、開發(fā)建設單位、業(yè)委會等單位發(fā)放1800余套。

        （五）起草并下發(fā)相關宣貫文件及函文。

    

        2019年4月24日向縣區(qū)住建局、開發(fā)建設單位和專業(yè)經營單位等部門下發(fā)了《關于貫徹實施<盤錦市物業(yè)管理條例>的通知》，向與《條例》宣貫有關的市直相關職能部門發(fā)出《關于貫徹落實<盤錦市物業(yè)管理條例>的函》。

        （六）召開《盤錦市物業(yè)管理條例》業(yè)務骨干宣貫培訓會。

        2019年4月29日，在人防二樓會議室對各縣區(qū)住建局物業(yè)行業(yè)分管領導、物業(yè)辦全體工作人員、街道和社區(qū)50余人進行了業(yè)務培訓，講解了立法說明、立法對照表、“法律責任”匯編、講解了即將出臺的《盤錦市物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等四個相關文件。

        （七）發(fā)放《盤錦市物業(yè)管理條例宣傳漫畫》。

        2019年4月29日，為各縣區(qū)發(fā)放了宣傳漫畫1800余幅，要求全市各小區(qū)在顯著位置張貼兩套（四幅），讓條例更加的淺顯易懂，以提高小區(qū)業(yè)主對《條例》的認知度，增加對物業(yè)管理和服務的參與度。

        （八）懸掛《盤錦市物業(yè)管理條例》宣貫標語和口號

        各物業(yè)企業(yè)已在小區(qū)顯著位置懸掛宣貫標語，同時我局在石油大街（勞動局至水游城段）懸掛了10余幅《條例》的宣傳標語。

        （九）籌備組建了盤錦市物業(yè)管理網(wǎng)。

        通過利用盤錦互聯(lián)的先進技術，在梳理物業(yè)管理等相關工作后，初步搭建了網(wǎng)站構架，目前已開始試運行。主要包含了維修資金管理、投標投標、檢查考核、政策法規(guī)和紅黑榜等多個模塊，今后的物業(yè)管理工作更加公開透明。   

        下一步，我局將繼續(xù)完善我市物業(yè)行業(yè)相關制度建設，加強行業(yè)指導、監(jiān)督和檢查工作，加大宣傳力度使全社會關注物業(yè)行業(yè)，參與到物業(yè)管理和服務之中，使我們的社會更加和諧，生活更加美好。

盤錦市住房和城鄉(xiāng)建設局

2019年6月5日