孫奪代表：

　　您提出的《關(guān)于我市物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的意見建議》收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

　　一、關(guān)于制定新的物業(yè)管理條例實施辦法，建立健全配套的法規(guī)體系。《遼寧省物業(yè)管理條例》2018年2月1日施行后，市住建局立即召開《盤錦市物業(yè)管理條例（草案）》起草工作第一次專題會議，落實2018年3月14日市人大常委會立法工作會議精神，安排部署《草案》起草工作。成立起草領(lǐng)導(dǎo)小組，明確職責(zé)及任務(wù)分工，以項目化工作方式，日歷化工作安排制定起草工作實施方案，聘請《遼寧省物業(yè)管理條例》（修訂）專家組，全面負責(zé)《草案》起草工作，明確其參與草案的起草—法制審核—市政府常務(wù)會議審議—人大常委會一、二、三次審議—省人大常委會審議通過的全過程工作。參考民心網(wǎng)及物業(yè)企業(yè)管理協(xié)會等行業(yè)組織關(guān)于物業(yè)管理存在問題的分析及總結(jié)，結(jié)合盤錦實際，全面梳理匯總我市物業(yè)管理存在問題，形成問題清單，提供給《草案》起草工作專家組。草案廣泛征求各相關(guān)部門意見，經(jīng)市政府法制辦法制審核，上報市政府常務(wù)會議審議通過，又提交市人大常委會三次審議，最終經(jīng)省人大批準后實施。盤錦條例堅持“真管用、可操作”原則，緊密結(jié)合盤錦實際，在業(yè)主組織建設(shè)、商品房交付使用、專業(yè)經(jīng)營單位維修責(zé)任界定、相關(guān)管理部門職責(zé)劃分等方面有新的創(chuàng)設(shè)。盤錦條例自2019年5月1日起施行。

　　盤錦條例出臺后，根據(jù)條例授權(quán)，完成了《條例》施行后的8項配套制度建設(shè)和物業(yè)管理8個示范文本的制訂工作。8項制度分別是《首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費暫行管理辦法》《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》《物業(yè)服務(wù)專家?guī)旃芾頃盒幸?guī)定》《商品房交付使用管理辦法》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核暫行管理辦法》《承接查驗辦法》《物業(yè)服務(wù)等級劃分及評分標準》《住宅專項維修資金管理暫行辦法》。8個示范文本分別是：《臨時管理規(guī)約》《管理規(guī)約》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》《業(yè)主大會議事規(guī)則》《業(yè)主委員會工作規(guī)則》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)文書》《前期物業(yè)服務(wù)合同》《物業(yè)服務(wù)合同》，通過制度規(guī)范，推動我市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)行政主管部門全部采用物業(yè)管理示范文本，全面提高物業(yè)服務(wù)及管理的規(guī)范化水平。

　　在此基礎(chǔ)上，我局又形成了《關(guān)于加強我市物業(yè)管理工作的實施意見》，此文件是我市2020年物業(yè)管理的綱領(lǐng)性文件，在2019年草稿的基礎(chǔ)上，增加物業(yè)小區(qū)分級標準認定、推進黨建工作在物業(yè)管理工作中作用等內(nèi)容，按照“重強抓”的方式，明確工作任務(wù)、責(zé)任單位、時間節(jié)點以及工作要求形成征求意見稿，正在廣泛征求縣區(qū)及相關(guān)部門意見。

　　二、關(guān)于采取多種舉措，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。近幾年，我市持續(xù)加大物業(yè)管理力度，2018年在全市范圍啟動物業(yè)管理提升年活動，從健全物業(yè)自治組織、提升業(yè)主自治能力，做好法規(guī)政策宣傳、提升社會認知程度，推行物業(yè)標準管理、提升企業(yè)標準服務(wù)，推進智慧平臺建設(shè)、提升物管科技水平，推行信用評價制度、提升政府監(jiān)管能力，推進物業(yè)公開公示、提升企業(yè)誠信意識，加強征信體系建設(shè)、提升業(yè)主繳費意識，出臺盤錦物業(yè)條例，提升依法治物水平等八個方面入手提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。2019年按照遼寧省住建廳在全省開展物業(yè)管理提升年要求，圍繞“強服務(wù)、樹標桿、解難題”的主題，開展了推廣應(yīng)用“易安居”平臺、推出物業(yè)服務(wù)標桿項目、開展職業(yè)技能大賽四個分項行動，這些措施綜合運用，極大推動了全社會關(guān)心支持物業(yè)管理的氛圍，提升了企業(yè)服務(wù)水平，提高了業(yè)主認知程度和相關(guān)部門重視程度，取得了明顯的社會效果。

　　三、關(guān)于增加車位有效供給，規(guī)范小區(qū)停車管理。對于既有物業(yè)管理小區(qū)尤其是老舊小區(qū)而言，車輛劇增與車位有限矛盾突出，導(dǎo)致小區(qū)停車難。從實踐看，主要從以下幾個方面解決：一是公安機關(guān)指導(dǎo)業(yè)主大會和物業(yè)企業(yè)在不影響行人和車輛通行、不影響消防安全的前提下，利用住宅區(qū)內(nèi)綠地、廣場或較寬的道路等，劃定停車泊位。住宅區(qū)內(nèi)停車泊位無法提供的，公安機關(guān)可在住宅區(qū)周邊三、四級道路或空地設(shè)立臨時、夜間機動車車輛停車場。鼓勵住宅小區(qū)周圍非住宅停車場夜間對外開放。二是公安、交警、綜合執(zhí)法等部門共同做好小區(qū)外道路夜間臨時停放車輛的安全工作，如增設(shè)小區(qū)路邊監(jiān)控攝像頭，社區(qū)成立夜間巡邏隊等，加強對夜間臨時停車的安全管理。三是綜合執(zhí)法部門清理拆除小區(qū)內(nèi)各類違章建筑物和侵占綠地、道路的違法行為，最大限度擴大停車空間。四是政府相關(guān)部門加強公共交通建設(shè)，完善城市道路標識規(guī)范，加強文明行車宣傳教育，借助媒體鼓勵市民乘坐交通工具或非機動車輛，推行共享單車，倡導(dǎo)綠色出行。五是結(jié)合老舊小區(qū)改造，在改造舊小區(qū)配套設(shè)施同時改造可利用的場地，最大限度增加停車位。六是鼓勵有條件的住宅小區(qū)建設(shè)立體化停車設(shè)施。七是物業(yè)企業(yè)主動作為，認真履職，制定車輛管理辦法，合理設(shè)置行駛標志標識及行車循環(huán)路線，加強秩序維護和交通疏導(dǎo)，加強門崗管理和日常巡邏，實現(xiàn)車輛停放的有序管理。近日市公安部門正就《盤錦市機動車停車管理條例（草案）》征求意見，有望從法律層面進一步規(guī)范停車管理。

　　四、關(guān)于加強業(yè)主委員會組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。市政府層面非常重視業(yè)主自治組織建設(shè)，去年今年都把業(yè)主委員會成立指標做為民生實事寫進政府工作報告。我們正督導(dǎo)各縣區(qū)、經(jīng)濟區(qū)把推進住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)，納入轄區(qū)社會治理和基層民主管理的總體安排，有計劃、有步驟地組織實施。對符合條件的住宅小區(qū)，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府牽頭，按照“應(yīng)建盡建”的原則，積極主動推進業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建工作，指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉，確保組建工作符合法定程序，并充分發(fā)揮業(yè)主大會決定停車位使用、共有收益分配等關(guān)系業(yè)主共同重大利益的作用，提升業(yè)主自治意識和能力。按照省條例，對不具備成立業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域，或者具備成立條件而未成立，且經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指導(dǎo)后仍不能成立的物業(yè)管理區(qū)域，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域所在的居（村）民委員會臨時代行業(yè)主委員會職責(zé)。按照市條例，對不具備成立業(yè)主大會條件的；具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；業(yè)主委員會不履行職責(zé)達一年以上、無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，成立物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，代行業(yè)主委員會職責(zé)，確保到今年底，住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建率力爭達到100%。

　　五、關(guān)于嚴格實行物業(yè)綜合驗收制度，防止開發(fā)商遺留問題影響后期的物業(yè)管理。盤錦條例對此問題作出了明確規(guī)定，設(shè)定了商品房交付使用核驗制度。規(guī)定：新建商品住房交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門申請交付使用核驗，取得《商品住房交付使用條件確認書》后方可交付使用。辦理商品住房交付使用核驗時，應(yīng)提供下列資料：（一）商品房銷（預(yù)）售許可證；（二）遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案書；（三）供水、供電、供氣、供熱、通信等開通文件，采取臨時性措施的，提供相關(guān)部門的證明文件；（四）項目按照規(guī)劃要求需配建的教育、醫(yī)療、環(huán)衛(wèi)、人防、物業(yè)服務(wù)用房及其他商業(yè)服務(wù)和管理等公共服務(wù)配套設(shè)施的移交承接手續(xù)；公共服務(wù)配套設(shè)施不能與項目同步建設(shè)、同步交付使用的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供可供過渡使用的相應(yīng)配套設(shè)施，并出具書面承諾書（承諾書包含公共服務(wù)配套設(shè)施交付使用的時間、交付使用時應(yīng)當(dāng)達到的標準等內(nèi)容）；（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠化工程完成情況的書面報告書；（六）與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定的其他資料。未取得《商品住房交付使用條件確認書》的商品住房，不得交付使用。未取得《商品住房交付使用條件確認書》的建設(shè)單位，向買受人交付房屋的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并承擔(dān)自商品住房交付使用之日起至取得《商品住房交付使用條件確認書》期間的物業(yè)服務(wù)費，并且在法律責(zé)任中規(guī)定，建設(shè)單位將未取得《商品住房交付使用條件確認書》的商品住房交付使用的，由城市管理行政執(zhí)法部門責(zé)令限期補辦手續(xù)，并按照每套商品住房銷售額處千分之二以上千分之五以下的罰款，但每套商品住房處罰金額不得超過三萬元。目前，我們正積極推進條例的貫徹落實工作。

　　六、關(guān)于創(chuàng)新維修資金使用方式，出臺相關(guān)辦法。根據(jù)近幾年實際操作中存在的問題，重新梳理維修資金審批流程、修改完善審批表格，變一次公示為三次公示，變行業(yè)主管部門公示為誰申請誰公示；改變選擇監(jiān)理單位、審價單位方式，變申請人自主選擇；現(xiàn)場勘察人員不再介入終審驗收，改為對監(jiān)理項目進行抽查；增加業(yè)主簽字砝碼，并按簽字比例電話核實。推進維修資金專戶系統(tǒng)建設(shè)。經(jīng)過積極溝通努力，新系統(tǒng)（N系統(tǒng)）已于4月25日正式上線，對于目前新老系統(tǒng)并行期間發(fā)現(xiàn)的問題，與建行做好對接，繼續(xù)完善，為錄入數(shù)據(jù)做準備。配齊配強系統(tǒng)操作人員，對票據(jù)丟失、開據(jù)錯誤、開發(fā)企業(yè)打包繳交無個人名字的情況，按系統(tǒng)查詢-證件確認-填單-簽字-蓋章-歸檔程序處理。研究應(yīng)急維修辦法。對適用簡易程序的屋面防水等急需維修項目，本著“特事特辦”原則，申請人在完成初期申請手續(xù)后，可在局長辦公會議未召開前，以書面形式做出相關(guān)內(nèi)容承諾，即可組織施工。民法典實施后，我們將對業(yè)主簽字人數(shù)作相應(yīng)調(diào)整。

　　七、關(guān)于加大小區(qū)執(zhí)法力度，清理違法建設(shè)、破壞公共綠地等行為。物業(yè)管理涉及公安、消防、綜合執(zhí)法、環(huán)保、物價、工商等多個部門。由于我市尚未建立統(tǒng)一的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)進行綜合協(xié)調(diào)，致使各部門職責(zé)界定不清晰，協(xié)調(diào)配合不夠順暢，齊抓共管的良好局面還沒有形成，存在推諉、扯皮現(xiàn)象，一些小區(qū)內(nèi)私搭亂建、違章建筑、改變房屋用途、噪音擾民等問題長期得不到有效解決。按照遼寧省條例規(guī)定，市、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理服務(wù)投訴受理制度，公布投訴方式，接受業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人的投訴，及時答復(fù)處理結(jié)果。經(jīng)核查屬實的，縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出整改通知，責(zé)令其限期整改。縣城市管理執(zhí)法、公安、價格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃、園林等部門，應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理違法行為；有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進行調(diào)查、處理，并答復(fù)投訴人。下一步將協(xié)調(diào)相關(guān)部門，推動這項制度落到實處。

　　八、關(guān)于支持智慧物業(yè)建設(shè)，開展互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)。關(guān)于建設(shè)智慧社區(qū)管理平臺，我們推廣省易安居平臺建設(shè)，對接我市智慧城市戰(zhàn)略，用云計算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)連接物業(yè)、居民、政府、媒體和社區(qū)服務(wù)提供方，形成“互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)”一站式解決方案，打造智慧社區(qū)。用戶只需關(guān)注自己所在小區(qū)的微信公眾號，即可享受智能門禁、智能停車場、線上投訴報修、在線通知等高效便捷的物業(yè)服務(wù)。通過易安居平臺和民心網(wǎng)、市長熱線、網(wǎng)格管理中心等平臺，提供政府監(jiān)管系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、業(yè)主生活服務(wù)系統(tǒng)，實現(xiàn)解決投訴、報修、隨手拍上傳、電梯救援、數(shù)據(jù)分析、績效考核等功能，及時處理物業(yè)管理方面的投訴和報修等問題，從源頭上化解物業(yè)矛盾糾紛，暢通群眾投訴解決渠道，年底前各縣區(qū)、經(jīng)濟區(qū)物業(yè)管理平臺建成率力爭達到100%，保證每個物業(yè)小區(qū)必須有物業(yè)管理智能平臺，有微信公眾號，有易安居平臺，把一系列“跑腿事兒”整合到線上，實現(xiàn)業(yè)主可以足不出戶，隨時隨地參與小區(qū)建設(shè)和管理。

　　九、關(guān)于建設(shè)社區(qū)O2O，完善特色服務(wù)優(yōu)勢。O2O，是Online To Offline的縮寫即在線離線/線上到線下，是指將線下的商務(wù)機會與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，讓互聯(lián)網(wǎng)成為線下交易的平臺。我市幾家較大的物業(yè)企業(yè)充分利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的集成應(yīng)用,為社區(qū)居民提供一個安全、舒適、便利的智慧化生活環(huán)境，在這一背景下已經(jīng)對社區(qū)“O2O”模式進行探索，取得了一些有益經(jīng)驗。比如瀚新物業(yè)瀚新家生活微信平臺目前關(guān)注量達到2萬多人，線上互動日?；l(fā)布信息及時、到位，投訴報修直觀、快速并能得到及時反饋，人工客服配合智能回復(fù)給業(yè)主良好的溝通體驗；經(jīng)濟效益顯現(xiàn)，在微信平臺商城可以選購商品以及預(yù)約服務(wù)，訂單產(chǎn)生既有線下配送或者服務(wù)對接。比如天格物業(yè)的智能化線上管理模式結(jié)合財務(wù)系統(tǒng)、客服系統(tǒng)、工程系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、環(huán)境系統(tǒng)等五大系統(tǒng)，倡導(dǎo)數(shù)據(jù)重構(gòu)物業(yè)，服務(wù)改變未來的思想，運用互聯(lián)網(wǎng)思維結(jié)合科技手段把小區(qū)打造成智慧型社區(qū)。再如四季城物業(yè)創(chuàng)立的福興生活社區(qū)O2O——“服務(wù)+體驗+技術(shù)”模式，以基礎(chǔ)物業(yè)為核心，融合線下業(yè)主體驗中心及線上智慧化社區(qū)，開展智慧化社區(qū)升級、智能前端小程序、全景社區(qū)系統(tǒng)平臺、增值業(yè)務(wù)解決方案，開辦社區(qū)超市，實現(xiàn)業(yè)主領(lǐng)物業(yè)費。

　　以上答復(fù)您是否滿意，如有意見，敬請反饋。

　　衷心感謝您對我市物業(yè)管理工作的關(guān)心和支持，并歡迎您在以后的工作中提出更多的寶貴意見和建議。 

　　盤錦市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　2020年4月7日