各縣、區(qū)人民政府，遼東灣新區(qū)、遼河口生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)，市政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)：

    經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議討論研究同意，現(xiàn)將市住建委《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。

 

盤(pán)錦市人民政府辦公室   

2016年12月24日      

 

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)
（市住建委）

    為進(jìn)一步理順物業(yè)管理工作體制和機(jī)制，明確物業(yè)管理職能，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范發(fā)展，改善人民群眾生活環(huán)境，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，現(xiàn)就加強(qiáng)物業(yè)管理工作提出如下意見(jiàn)：

    一、指導(dǎo)思想

    以黨的十八大精神為指導(dǎo)，以市第七次黨代會(huì)精神為引領(lǐng)，以提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)，按照建立健全市政府決策、縣區(qū)政府負(fù)責(zé)、街道具體實(shí)施、社區(qū)配合落實(shí)的新型城市管理體制總體要求，切實(shí)加強(qiáng)體制機(jī)制建設(shè)，完善以縣區(qū)為責(zé)任主體的物業(yè)管理體制，充分發(fā)揮縣區(qū)政府、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理中的作用，構(gòu)建具有盤(pán)錦特色的物業(yè)管理機(jī)制和運(yùn)行模式，推動(dòng)物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定與社會(huì)文明進(jìn)步。

    二、建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制

    按照市政府調(diào)整市、區(qū)管理體制、下放城市管理權(quán)限相關(guān)工作意見(jiàn)和深化改革發(fā)展要求，重點(diǎn)發(fā)揮屬地管理職能，激發(fā)縣區(qū)改革動(dòng)能，創(chuàng)新縣區(qū)管理模式，釋放縣區(qū)管理活力，夯實(shí)縣區(qū)管理基礎(chǔ)，構(gòu)建“條塊結(jié)合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)督”的物業(yè)管理制度框架，明確職責(zé)分工，全面依法推進(jìn)，嚴(yán)格績(jī)效考核，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作的良性發(fā)展。

    物業(yè)管理在堅(jiān)持屬地管理的前提下，對(duì)需市政府相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)解決的，通過(guò)屬地住建、物價(jià)、工商、公安、環(huán)保、消防、質(zhì)監(jiān)、綜合執(zhí)法等相關(guān)部門(mén)對(duì)位市級(jí)相應(yīng)部門(mén)協(xié)調(diào)解決；需多部門(mén)共同解決的，由縣區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)牽頭，會(huì)同市住建部門(mén)共同解決。

    創(chuàng)新行政監(jiān)管手段和模式。市與縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)工作銜接要以縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)橫向聯(lián)系、橫向交叉為主，縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)在房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)、企業(yè)資質(zhì)審批、小區(qū)竣工驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等環(huán)節(jié)要做好與各相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合，各相關(guān)部門(mén)要切實(shí)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，主動(dòng)服務(wù)、靠前服務(wù)。

    配強(qiáng)基層工作力量。賦予街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)更多物業(yè)管理職能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與社區(qū)網(wǎng)格化管理聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

    （一）市政府各相關(guān)部門(mén)工作職責(zé)

    市住建部門(mén)：負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行上級(jí)有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，制定我市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、配套政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)展行業(yè)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)；負(fù)責(zé)全市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、使用和管理；負(fù)責(zé)市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收，參與國(guó)家級(jí)、省級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目的考評(píng)驗(yàn)收；負(fù)責(zé)全市物業(yè)企業(yè)信用檔案的建立和管理；負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的重特大違法、違規(guī)行為；負(fù)責(zé)對(duì)各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)、考核；負(fù)責(zé)組織開(kāi)展物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。

    市規(guī)劃部門(mén)：負(fù)責(zé)審查居住區(qū)建設(shè)項(xiàng)目是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定中的公共服務(wù)設(shè)施配建要求及是否配備相應(yīng)規(guī)模的物業(yè)管理用房。建設(shè)單位要按照不低于總面積3‰的比例配置物業(yè)管理用房，且最低不低于100平方米，并具備水、電、采光、通風(fēng)等功能，未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，市規(guī)劃局將不予審批。

    市工商部門(mén)：負(fù)責(zé)受理將住宅、車(chē)庫(kù)登記為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的申請(qǐng)。凡申請(qǐng)人未能提交利害關(guān)系人和社區(qū)書(shū)面同意材料的，不予受理。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等違法、違規(guī)行為，依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

    市公安部門(mén)：負(fù)責(zé)查處違反《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》及燃放煙花爆竹等行為，加強(qiáng)犬類(lèi)管理和生活噪音管理，指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)做好小區(qū)安防工作，加大對(duì)盜竊等違法行為的查處力度。

    市環(huán)保部門(mén)：負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及周邊工業(yè)和建筑噪聲擾民行為，以及油煙、廢氣超標(biāo)排放等環(huán)境污染行為。

    市大數(shù)據(jù)管理部門(mén)：負(fù)責(zé)將經(jīng)法院判決不履行物業(yè)服務(wù)合同或主管部門(mén)公布的有不良記錄企業(yè)名單，以及惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主名單納入社會(huì)征信系統(tǒng)。

    市物價(jià)部門(mén)：負(fù)責(zé)確定前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)收費(fèi)違法行為進(jìn)行查處。

    市消防部門(mén)：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全檢查、消防知識(shí)培訓(xùn)等工作，依法查處違反消防管理規(guī)定等違法、違規(guī)行為。

    市質(zhì)監(jiān)部門(mén)：負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)企業(yè)委托的電梯維保單位進(jìn)行監(jiān)督；對(duì)物業(yè)企業(yè)使用、管理電梯進(jìn)行監(jiān)督；依法查處物業(yè)企業(yè)違法、違規(guī)使用電梯行為；每年對(duì)物業(yè)小區(qū)提出年度檢查申請(qǐng)的電梯進(jìn)行定期檢驗(yàn)并出具書(shū)面報(bào)告。

    市通信管理部門(mén)：負(fù)責(zé)全市新建住宅區(qū)和住宅建筑通信配套設(shè)施質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)和竣工驗(yàn)收備案工作。

    市綜合執(zhí)法部門(mén)：負(fù)責(zé)將物業(yè)小區(qū)和老舊小區(qū)劃入基本單元網(wǎng)格統(tǒng)一管理。負(fù)責(zé)查處下列行為:擅自侵占、損壞公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；違反規(guī)定擅自設(shè)立商網(wǎng)燈箱及牌匾；亂倒建筑及生活垃圾；在人口集中地區(qū)和其他依法需要特殊保護(hù)的區(qū)域內(nèi)，焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾以及其它產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；未經(jīng)批準(zhǔn)擅自飼養(yǎng)家畜、家禽，影響市容和環(huán)境衛(wèi)生。同時(shí)，負(fù)責(zé)對(duì)城市流動(dòng)攤點(diǎn)進(jìn)行整頓；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)露天燒烤進(jìn)行整治。

    （二）各縣區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)屬地管理工作職責(zé)

    各縣區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)：負(fù)責(zé)本轄區(qū)的物業(yè)管理工作，對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)有主體責(zé)任。按照“縣區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)屬地負(fù)責(zé)，街道辦事處具體組織，社區(qū)居委會(huì)抓好落實(shí)，住建部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo)，相關(guān)部門(mén)密切配合”的原則，組織所轄街道辦事處落實(shí)各項(xiàng)法規(guī)、政策、措施，全面開(kāi)展物業(yè)管理工作；落實(shí)辦事機(jī)構(gòu)，建立縣區(qū)政府、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)三級(jí)物業(yè)管理工作體系；落實(shí)管理責(zé)任，做好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署檢查、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)。

    街道辦事處：負(fù)責(zé)組織開(kāi)展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查；組織和參與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評(píng)；指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立、改選和換屆工作；監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)；參與物業(yè)管理項(xiàng)目有序交接，未明確電梯使用單位的，要協(xié)調(diào)確定電梯安全管理使用責(zé)任單位；建立街道、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)、政府相關(guān)職能部門(mén)的溝通機(jī)制；處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作；協(xié)助住建、工商、公安、環(huán)保、消防、質(zhì)監(jiān)、綜合執(zhí)法等相關(guān)部門(mén)開(kāi)展小區(qū)綜合整治。

    社區(qū)居委會(huì)：負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的落實(shí)工作。負(fù)責(zé)組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務(wù)組織；調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛；對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理考核提出初審意見(jiàn)；參與轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)；對(duì)本轄區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用提出列支意見(jiàn)。

    各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)住建部門(mén)：負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管和行業(yè)指導(dǎo)。負(fù)責(zé)外地物業(yè)企業(yè)進(jìn)入本轄區(qū)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的備案；負(fù)責(zé)研究制定本轄區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)審批，跨縣區(qū)申辦的，出具初審意見(jiàn)；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)審批的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)年度動(dòng)態(tài)審核；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理；指導(dǎo)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)工作的日常監(jiān)管，牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)共同做好物業(yè)管理有關(guān)工作，依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法、違規(guī)行為。

    各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)相關(guān)職能部門(mén)依據(jù)各自職責(zé)，落實(shí)好部門(mén)職能進(jìn)社區(qū)，共同做好物業(yè)管理相關(guān)工作。工商、公安、環(huán)保、物價(jià)、消防、質(zhì)監(jiān)、綜合執(zhí)法等相關(guān)部門(mén)要在住建部門(mén)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下建立違法行為投訴登記制度，公布部門(mén)職責(zé)和聯(lián)系方式，接受居民的投訴和監(jiān)督，依法及時(shí)查處居住小區(qū)內(nèi)違法搭建、占用綠地、違章停車(chē)、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、污染環(huán)境、噪聲擾民、違規(guī)收費(fèi)以及裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等違法行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域正常的公共秩序。

    （三）建立健全物業(yè)管理工作監(jiān)督考核機(jī)制

    建立健全物業(yè)管理考核制度，切實(shí)發(fā)揮考核對(duì)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的引領(lǐng)作用，通過(guò)完善考核機(jī)制，確保各項(xiàng)工作落到實(shí)處，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序開(kāi)展。

    1.考核內(nèi)容

    對(duì)市政府相關(guān)部門(mén)，主要考核是否按照職責(zé)分工履行相應(yīng)責(zé)任，每年考核一次。

    對(duì)各縣區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)，主要考核物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)、物業(yè)承接查驗(yàn)、專(zhuān)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交、物業(yè)合同簽訂、企業(yè)信用檔案建立、企業(yè)動(dòng)態(tài)審核、物業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)、業(yè)主投訴處理、裝飾裝修管理、物業(yè)示范小區(qū)建設(shè)、老舊小區(qū)整治和落實(shí)物業(yè)管理、各相關(guān)職能部門(mén)實(shí)施物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制配合等情況，每年考核一次。

    對(duì)物業(yè)企業(yè)，主要考核是否存在無(wú)資質(zhì)承接物業(yè)業(yè)務(wù)、挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、不按合同約定提供服務(wù)、物業(yè)收支情況不公開(kāi)、收費(fèi)項(xiàng)目未明碼標(biāo)價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擅自占用物業(yè)公用部位和公用設(shè)施謀取私利以及管理亂、服務(wù)差、投訴多等違法、違規(guī)行為，每年考核二次。

    對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)，主要考核規(guī)章制度、人員素質(zhì)、客戶服務(wù)、規(guī)范運(yùn)作、服務(wù)質(zhì)量、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備管理、公共秩序維護(hù)、消防、車(chē)輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、消殺管理等，實(shí)行日常監(jiān)督考核。

    2.考核方式

    市政府將物業(yè)管理工作納入年度目標(biāo)考核范疇，實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核，協(xié)調(diào)落實(shí)市政府各相關(guān)部門(mén)及各縣區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)的工作職責(zé)，形成齊抓共管的良好局面。

    各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)要建立社區(qū)居委會(huì)日查、街道辦事處周查、住建部門(mén)月查的工作機(jī)制，形成縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)考核街道辦事處，街道辦事處考核社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理與服務(wù)，住建部門(mén)考核物業(yè)企業(yè)的考核獎(jiǎng)懲體系。

    考核采取定期聽(tīng)取匯報(bào)、定期檢查、隨機(jī)抽查、業(yè)主問(wèn)卷調(diào)查等形式，及時(shí)向考核對(duì)象反饋考核意見(jiàn)。

    三、全面加強(qiáng)物業(yè)管理
   
    （一）提升物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化水平

    按照國(guó)家物業(yè)管理協(xié)會(huì)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《遼寧省住宅物業(yè)等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，全面加強(qiáng)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化水平，對(duì)房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)，公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng),公共秩序維護(hù)、保潔、綠化等服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，采取項(xiàng)目化方式，逐步實(shí)現(xiàn)服務(wù)控制規(guī)范化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)精確化、服務(wù)內(nèi)容菜單化、服務(wù)手段科技化、監(jiān)督檢查制度化。

    物業(yè)企業(yè)要圍繞服務(wù)內(nèi)容，不斷提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大服務(wù)范圍，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化服務(wù)，對(duì)客戶接待、收費(fèi)服務(wù)、訪客登記、停車(chē)收費(fèi)、停車(chē)指引以及上門(mén)服務(wù)等工作內(nèi)容全部實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。通過(guò)語(yǔ)言規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)識(shí)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)化、行為規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)化、流程規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)化，全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。

    （二）促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提質(zhì)升級(jí)

    1.把好企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。市及縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)審批部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定做好物業(yè)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)審批，對(duì)從業(yè)人員數(shù)量、專(zhuān)業(yè)技能等剛性要求做好全面把握，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平提升。

    2.加強(qiáng)日常監(jiān)管。社區(qū)、街道、住建部門(mén)按照企業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督企業(yè)依據(jù)投標(biāo)承諾和物業(yè)服務(wù)合同，切實(shí)履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主權(quán)益。監(jiān)督物業(yè)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)工作制度，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按合同收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，確保收費(fèi)率達(dá)到90%以上。督促物業(yè)企業(yè)每年公布物業(yè)費(fèi)收支情況和維修資金使用情況不少于一次，使資金管理透明公開(kāi)。

    3.建立轄區(qū)物業(yè)企業(yè)信用檔案，設(shè)立企業(yè)“紅黑榜”。結(jié)合日常檢查、年度動(dòng)態(tài)審核和投訴處理，將管理規(guī)范、商業(yè)信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)、業(yè)主評(píng)價(jià)高、獲得多項(xiàng)榮譽(yù)的物業(yè)企業(yè)，列入“紅榜”。將管理水平差、業(yè)主滿意度低、受過(guò)處罰等有日常不良行為和違法、違規(guī)行為的物業(yè)企業(yè)，列入“黑榜”，記入企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公布。物業(yè)企業(yè)信用檔案與企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)審核、升級(jí)審核、物業(yè)招投標(biāo)、項(xiàng)目評(píng)優(yōu)等掛鉤。

    4.規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出和移交程序。業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)企業(yè)或物業(yè)企業(yè)退出管理項(xiàng)目，要在退出兩個(gè)月前，將退出原因和時(shí)間以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)和縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)住建部門(mén)。同時(shí)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主通告，連續(xù)公布時(shí)間不得少于一個(gè)月。縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)住建部門(mén)要會(huì)同街道辦事處，及時(shí)調(diào)查了解情況，解決出現(xiàn)的矛盾和糾紛，引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)慎用物業(yè)企業(yè)“解聘權(quán)”。同時(shí)，對(duì)物業(yè)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，組織街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)做好協(xié)調(diào)工作。物業(yè)企業(yè)退出后至業(yè)主大會(huì)選聘到新物業(yè)企業(yè)前，由街道辦事處委托環(huán)衛(wèi)、園林等部門(mén)做好清掃保潔、垃圾清運(yùn)和綠化維護(hù)等工作，產(chǎn)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。未經(jīng)合法程序擅自退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，其不良行為將記入信用檔案，納入社會(huì)征信系統(tǒng)。

    （三）充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的作用

    物業(yè)管理區(qū)域已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%后，街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)要積極指導(dǎo)、組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

    已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)要及時(shí)予以指導(dǎo)幫助，使其發(fā)揮應(yīng)有的作用。未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)可由社區(qū)代為履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

    業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要依法引導(dǎo)業(yè)主自主決定物業(yè)管理事項(xiàng)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，依法接受住建部門(mén)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)要嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決定，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。

    （四）積極引導(dǎo)和發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中的主體作用

    業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)管理的權(quán)利和責(zé)任主體，要增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)和自律意識(shí)，自覺(jué)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，模范履行業(yè)主義務(wù)，不損害公共利益和他人合法權(quán)益，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

    業(yè)主認(rèn)為物業(yè)企業(yè)未按合同約定提供相關(guān)服務(wù)，可以向業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)及縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)住建部門(mén)投訴或向人民法院提起訴訟，但不得違反合同約定拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

    對(duì)于業(yè)主未按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)依法督促催交。經(jīng)督促仍不交納的，物業(yè)企業(yè)可以采取通知欠費(fèi)業(yè)主單位、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示、在小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)上公布等辦法進(jìn)行催交。經(jīng)書(shū)面催交仍不交納的，物業(yè)企業(yè)可依法向人民法院提起訴訟，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益和小區(qū)業(yè)主的共同利益。同時(shí)物業(yè)企業(yè)也要加大技術(shù)投入力度，通過(guò)不斷提高技術(shù)水平督促業(yè)主足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

    （五）建立健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制

    物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容等不同情況，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，放開(kāi)非保障性住房物業(yè)（不含前期物業(yè)）服務(wù)收費(fèi)價(jià)格。保障性住房、“房改房”、老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，由省級(jí)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同住建部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況決定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，我市參照?qǐng)?zhí)行。放開(kāi)保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，要考慮保障對(duì)象的經(jīng)濟(jì)承受能力，同時(shí)建立補(bǔ)貼機(jī)制。

    市物價(jià)部門(mén)要根據(jù)住宅物業(yè)類(lèi)別、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等情況，確定前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)具體標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況，及時(shí)調(diào)整前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格。要調(diào)整地面、地下停車(chē)位收費(fèi)價(jià)格差，利用價(jià)格杠桿作用提高地下車(chē)庫(kù)的使用效率。物業(yè)企業(yè)調(diào)整物業(yè)費(fèi)，要以服務(wù)為先導(dǎo)，成本要公開(kāi)，須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，否則無(wú)效。

    （六）做好老舊、棚改和棄管小區(qū)物業(yè)管理工作

    各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)繼續(xù)有計(jì)劃地對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，做好老舊、棚改和棄管小區(qū)物業(yè)管理，逐步解決相關(guān)住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問(wèn)題。街道和社區(qū)具體指導(dǎo)實(shí)施整治后的小區(qū)物業(yè)管理工作，鞏固改造成果，并逐步建立政府投入、回收機(jī)制。根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，對(duì)整治后具備條件的小區(qū)，由社區(qū)選聘物業(yè)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理；對(duì)不完全具備條件的小區(qū)，推行社區(qū)管理與物業(yè)管理相結(jié)合的管理模式，由社區(qū)牽頭組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)以保潔和秩序維護(hù)為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)。

    （七）規(guī)范配套驗(yàn)收管理

    做好竣工綜合驗(yàn)收工作。新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、規(guī)劃、消防、防雷、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、住建等部門(mén)驗(yàn)收合格，不得辦理入住手續(xù)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要按照前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)企業(yè)，并在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及設(shè)備的承接查驗(yàn)工作，保證前期物業(yè)管理落實(shí)到位。同時(shí)，要強(qiáng)化售后服務(wù)，在保修期內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

    落實(shí)各專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位設(shè)施、設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任。水、電、氣、暖等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要依法履行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任，按照規(guī)定服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。新建物業(yè)自綜合驗(yàn)收合格之日起30日內(nèi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)與專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、設(shè)備移交接管手續(xù)。未完成移交接管手續(xù)的，禁止物業(yè)企業(yè)接受建設(shè)單位委托代收水、電、氣、暖相關(guān)費(fèi)用和承擔(dān)小區(qū)內(nèi)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管線及設(shè)施、設(shè)備的管理維護(hù)等行為。

    四、強(qiáng)化管理措施

    （一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)

    為保障物業(yè)管理工作健康有序運(yùn)轉(zhuǎn)，成立盤(pán)錦市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，市政府分管副秘書(shū)長(zhǎng)和市住建委主任任副組長(zhǎng)，市政府相關(guān)部門(mén)及縣區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)分管領(lǐng)導(dǎo)為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市住建委，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作，辦公室主任由市住建委主任兼任。領(lǐng)導(dǎo)小組實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度，由市住建委牽頭，定期會(huì)商重點(diǎn)工作。同時(shí)，各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)也要成立相應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組，建立物業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，推動(dòng)物業(yè)管理工作有效開(kāi)展。

    （二）加強(qiáng)輿論宣傳

    組織新聞媒體開(kāi)展以貫徹國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》為主題的宣傳活動(dòng)，提高行業(yè)報(bào)道的客觀性和公正性，大力宣傳優(yōu)秀企業(yè)的突出成績(jī)，讓廣大群眾和社會(huì)各界了解物業(yè)管理政策，樹(shù)立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念，引導(dǎo)社區(qū)居民主動(dòng)支持、積極參與物業(yè)管理活動(dòng)，形成影響行業(yè)發(fā)展的良好輿論氛圍。

    （三）注重法制保障

    按照專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理工作，確保維修資金進(jìn)入專(zhuān)戶，切實(shí)維護(hù)業(yè)主利益，保證房屋及時(shí)維修。各級(jí)住建部門(mén)針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)法律責(zé)任提起的訴訟，各級(jí)人民法院要依法維護(hù)當(dāng)事人權(quán)益。